奥克兰房市即将冰冻三年！还买不买不买不买不买？

奥克兰房地产市场“量价齐跌”，已经不是什么新闻了。虽然对于原因的分析多种多样，恐怕大家更关心的是：这种低迷的市场什么时候才是个头？

最近，澳新银行ANZ发布的房市分析报告，或许对在房市里摸爬滚打的我们有很大的参考价值。这份报告主要做了这样两个判断：第一，房市还会持续低迷；第二，时间是三年。

为啥是三年？

ANZ专家认为，目前奥克兰的房市和2004-2006年的“老故事”特别像，也就是说从今年开始，房价还要经过三年的“调整期”！

2004-2006年发生了啥？ANZ首席经济学家Cameron Bagrie说，如果将奥克兰跟新西兰其他地区做比较，就会发现当前房市跟那三年如出一辙，奥克兰在房价增长上远远落后于全国平均水平。

另外，2004-2006年也是一个移民高峰期，房价走势、DTI等等关键因素都非常相似。

央行的LVR限贷政策被认为是造成房价回落的“罪魁祸首”，奥克兰房价指数跟6个月前相比下跌了3%，跟一年前相比仅上涨了1.8%，而全国其他地区房价同期上涨了11%。

ANZ对新西兰经济增长保持乐观，但认为经济走势不太可能给住房市场带来质的变化。由于新西兰家庭负债率已经高达168%，这个数字甚至比全球金融危机前的159%还高，信贷政策很难出现U形反转——也就是说，出于风险控制的原因，银行对于贷款只会紧不会松。

如果用贷款/收入比指标来衡量（也就是通常说的DTI），全国DTI水平为6倍，其中奥克兰地区DTI为9倍，均高于全球金融危机时的峰值。房价是收入的9倍，谁能买得起房？出现有价无市的局面也是难免。

投资怎么办？

在奥克兰买投资房？未来三年可能都不是好时候。ANZ报告明确表示：“如果你是投资者，那么你应该把目光投向奥克兰之外的地区；如果你是退休人士，那么恭喜你，你可以坚定的逃离奥克兰了。”

ANZ报告表示，如果奥克兰复制2004-2006年的路线，房市低迷很可能持续两到三年，越来越多的投资者会转移到全国其他地区。

“资本是逐利的，如果奥克兰房价泡沫无法再变大，资本就会转投那些更具吸引力的地区。”

被ANZ认为更具吸引力的地区有怀卡托、丰盛湾和首都惠灵顿。在新西兰全国房价大调整阶段这些地区表现仍然亮眼，像惠灵顿过去一年房价上涨了16%。

而基督城跟奥克兰成为了一对“难兄难弟”：基督城所在的坎特伯雷大区房价跟6个月前相比出现轻微下跌，跟一年前相比仅上涨2.4%。震后重建的大批住房开始投入使用，被认为是抑制该地区房价上涨的主要原因。

贷款怎么办？

至于对借款人的建议，ANZ认为尽管未来升息可能性很大，但按揭贷款应尽量选择1年期的固定利率贷款，而非选择将利率锁定更长时间。

比如一份一年期的4.5%利率贷款和一份两年期的4.77%利率贷款，前者就比后者更具吸引力。之所以如此，因为两年期（或更长的）贷款在利率曲线上已经将升息的可能性考虑在内，借款人在第一年就会多出数十纽币/周的负担；此外虽然未来存在升息可能性，但银行间的同业竞争也会给借款人带来更多选择空间，一年期贷款的灵活性是其他年限无法比拟的。

如果借款人确实担心升息带来的还贷负担，ANZ建议借款人将贷款分为两到三个子贷款，对不同贷款制定不同的还款时间表。

跟5月相比，新西兰全国按揭贷款利率曲线没有明显改变，目前依然处在历史低位。

那么，你同意ANZ对市场的判断吗？你觉得未来三年，奥克兰房市的走向如何？

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